现实永远比预测的更残酷，房地产又到了千钧一发的关键时刻！

碧桂园、万科、金地……，巨大的偿债压力正从四面八方袭来，债务压顶的房企被一种窒息感所笼罩。在碧桂园遭遇清盘呈请的同时，地产界 “四朵金花” 之一的金地也在债务危机中疲于应对。

尽管如此，在房地产风声鹤唳的时候，却鲜少有人怀疑其稳定性。这得益于其管理层，如郁亮这样具备财务背景且具备前瞻性思维的领导者，很多人如信仰一般地相信。毫不夸张地说，万科是房地产行业的信心底线。

然而，不论万科在中国房地产界的地位有多么显赫，其本质仍是一家房地产开发公司。

万科债务展期被拒？新华资产“辟谣”

一直以稳健著称的万科，2018年第一个喊出“活下去”，足以见其对市场风险的管控意识。

近日，作为房企标杆的“三好学生”万科因为债务危机的传闻再次引发市场的关注。一则消息在流传，万科管理层近期到北京与某些贷款机构（主要是保险公司），进行非标债务展期的谈判，以求延长债务期限；原定于2023年12月到期，延期3个月至今年3月到期，随着到期日再次临近，董事长郁亮带领高管团队前往北京与债主及监管机构会面，最终被拒。对于该传闻，万科方面目前没有公开回应。

从市场表现来看，3月4日，万科地产债多数下跌，“21万科04”跌超20%，盘中临时停牌，“22万科06”跌超19%，“20万科08”跌超9%，“20万科04”跌超6%，“21万科02”跌超2%。万股A、H股价分别下跌4.65%和7.3%。

在万科主要的险资借款对象中，总部在北京的就是新华资产管理股份有限公司。3月3日，新华资产在官微公开辟谣，力挺万科。

根据万科企业股份有限公司2023年度第四期中期票据募集说明书，截至2022年末，万科非传统融资渠道中，新华资管为主要借款方，合计借款金额为97.82亿元，借款终止日最早一笔到期的为2024年12月25日。

截至2022年末万科金额排名前十的非传统融资明细

 图片来源：万科2023年第四期中期票据募集说明书

同时，截至2023年三季度末，新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-018L-FH002深是万科A股第十大流通股东，占A股流通股比为1.24%。不难看出，“你来我往”，双方关系较为“紧密”。

2023年三季报万科A股前十大流通股东

万科自救

为了“活下去”，万科正在进行大规模的资产“甩卖”。

2024年2月，万科将营收第一的商业项目上海七宝万科广场50%的股权，以23.84亿元甩卖给香港领展基金，折让幅度达到26.3%，单价较3年前交易价下降约18.6%。

2023年12月，万科卖掉3家悦榕庄酒店的股权，仅仅收获4.8亿的现金。

近日，市场又传出消息，称万科正计划出售旗下长租公寓公司“泊寓”的部分后股权，参与谈判的潜在买家包括国企。

这一连串的资产出售动作，无不显示出万科对流动资金的迫切需求。

销售方面，2023年，房地产市场复苏效果不明显，万科的销售情况继续下滑，2023年累计实现合同销售面积2466.0方，销售金额3761.2亿元，较2022年分别减少6.2%、9.8%。2024年1-2月，万科累计销售额为334.5亿元，同比2023年同期下降41.65%，同比2022年同期下降48.22%，同比2021年同期下降70.78%。

2024 年上半年，万科美元债的偿付高峰期即将到来，需要在3月及6月分别偿付6.3亿美元、6亿美元，总计大约90 亿人民币。

万科此前表示，“现阶段，公司境外本身有一些资金资源，哪怕没有银行贷款，也能覆盖这笔债务。我们会根据市场变化，结合贷款情况，综合考量使用自有资金的比例和银行贷款的比例。”

不过，万科资本市场表现显示出，投资者耐心正在散去，对公司经营前景的担忧加大，担心万科步恒大、融创、碧桂园等头部房企后尘。

按照目前这样的趋势下去，骨牌从地产按照民企-混合所有制-国央企的顺序，之后如果不加以大力干预，就是地产之外的高杠杆领域。这出剧本看了两年多了，悬念越来越少了。高杠杆行业的挤兑，单靠市场是无能为力的，因为挤兑有三个特征：迅速传染、自我加强、自我实现。

说实话，万科太重要了。

有个不恰当的比喻，中国金融系统里面，有工农中建等系统性银行，类似的，中国地产其实也存在系统性的地产公司，除了规模以外，对地产的信心意味可能更重。

万科是最早预测到行业危机并提出“活下去”的企业，并为此做了大量现金储备，但是没有想到行业寒冬如此寒冷、如此漫长，自己的储备根本不够用。几何时，万科发债是“国民待遇”，享受最低的融资利率，而现在，各行业都在抓紧迅速与房企“切割”，优等生万科也难融到资了。作为房地产行业的“金字招牌”，万科在创始人王石时代登顶，随着他的退出，万科由“白银时代”进入“黑铁时代”，接班人郁亮能否带着万科挺过房地产下行这个漫长的季节，整个市场都在关注。